Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Cоглашение о распределении дохода при продаже квартиры как способ не платить НДФЛ
ID: 102020961
1 мая 2023
Вся Россия
5 721
10

Здравствуйте уважаемые эксперты , ситуация следующая - Продается квартира находящаяся в собственности 4года и 10 месяцев. По документам один собственник (муж) приобретена в браке. У жены нет больше никакой недвижимости ,а у мужа есть доля в другой квартире (добрачной , полученной давно по наследству) Получается что супруга попадает под безналоговую льготу при продаже недвижимости , как владелец совместного имущества более 3 лет и не имеющая другой недвижимости. Супруг соответственно должен ждать 5ти лет владения собственностью чтобы не платить НДФЛ с продажи.


Вопрос - можно ли составить соглашение между супругами о распределении дохода при продаже дабы распределить доход полностью в пользу супруги чтобы муж не платил налог с продажи.


Наткнулся на следующую информацию :

" С 1 января 2020 года в Налоговом кодексе появилась новая статья 214.10. Она предусматривает, что доход от продажи недвижимости (квартиры, земли, дома, комнаты) должен распределяться так:

При исчислении в соответствии с  пунктом 3  настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей совместной собственности, сумма полученного каждым из участников совместной собственности дохода определяется для всех участников совместной собственности в равных долях.

По сути Кодекс запретил распределять доход произвольно (то есть по решению продавцов) при расчете налога. Однако эти правила применимы лишь при условии, что продавцы не задекларировали свои доходы. Поэтому налоговая инспекция рассчитывает за них налог самостоятельно. Во-всех остальных случаях вы вправе распределить доход на основании соглашения так как считаете нужным. Это право закреплено статьей 248 Гражданского кодекса.

И еще:

Однако здесь есть подводные камни. Такое распределение доходов не устраивает Министерство финансов РФ. Поэтому 12 октября 2021 года оно опубликовало письмо № 03-04-05/82492, в котором сказано: 

«Если действия перед продажей объекта недвижимого имущества направлены на изменение режима владения таким имуществом в целях освобождения от налогообложения доходов от его реализации, которые, в частности, при отсутствии указанных действий облагались бы налогом на доходы физических лиц, то, по мнению Департамента, освобождение неприменимо». 


В последнем абзаце речь идет не о соглашении о распределении, а о брачном договоре заключенном непосредственно перед продажей, но позиция органов весьма напрягает.


Существует ли практика по таким делам ? Нужно ли нотариально заверять такое соглашение ? или включать текст о распределении доходов непосредственно в договор купли-продажи квартиры и заверять нотариально его. Муж хочет дать нотариальное согласие и продавать квартиру от имени жены и дальше подать от себя 2 ндфл с маленьким или нулевым доходом с продажи в свою пользу, а супруга вроде как вообще в таком случае ничего подавать не должна. Ваше мнение?

Автор
Теги
10
Могут подойти
10 комментариев
Лучший совет
В Вашем случае, срок владения исчисляется с момента оплаты по ДУДС, без учёта доплаты по результатам обмеров . 5 лет прошло, а значит можно продавать без уплаты налогов. Подавать декларацию также не требуется. Но следует быть готовыми ответить на запрос ИФНС и дать разъяснения по сроку владения .
12
0
297/50 000
0/50 000
Добрый день, по ДДУ начинается с момента внесения полной оплаты за жилое помещение. Если продадите недвижимость в 2023г, есть вероятность направления вам обычного уведомления от налоговиков в 2024г (Отдел камеральной проверки), пишут они: что по нашим данным вы не отчитались, есть неоплаченный налог. Пугаться не стоит.Декларацию подготавливать не надо.Приносите копии всех документов, оплаты,подаете,больше вопросов у них не возникнет.
2
0
438/50 000
0/50 000
2 мая 2023, 00:23
Добрый день! Если с даты полной оплаты стоимости квартиры по ДДУ прошло 5 лет, то минимальный срок владения исчерпан, обязанности уплаты налога и подачи декларации нет (факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается).

С этим всё понятно, а вот если вернутся к Вашему вопросу, который скопирован из нескольких публикаций и блогов, в том числе с этого форума, то здесь я не совсем согласен с коллегами, ибо нет никакой необходимости что-либо переоформлять по брачному договору и не важно кто из супругов является налогоплательщиком.
Да, "по общему правилу налоги платит титульный собственник. Но российское законодательство и ИФНС не обязывают жестко следовать этому порядку: супруги вправе распределить доход от продажи между собой и подать две налоговые декларации.
В такой ситуации нужно иметь в виду, что некоторые налоговые инспекции не принимают соглашения от супругов на распределение дохода в простой письменной форме, а требуют документ в нотариальной форме.
ВАЖНО
И еще один нюанс: подобное соглашение необходимо подготовить в том налоговом периоде, в котором получен доход от продажи."

Всё, что в кавычках - это с того же блога, где Вы были, но почему-то не заметили основного посыла специалиста. От себя добавлю, что доход можно распределить не только по соглашению супругов, но и на этапе продажи через договор купли-продажи, а для капризных налоговых - нотариально заверенный ДКП, как по аналогии соглашения от супругов в нотариальной форме. С уважением, Арман!
3
0
1 694/50 000
0/50 000
1 мая 2023, 21:44
Здравствуйте.
В Вашем случае НДФЛ при продаже не возникает по сроку владения. При продаже квартиры приобретенной ранее на этапе строительства срок владения исчисляется с даты полной оплаты ДДУ, доплаты не учитываются. Как правило, ДДУ оплачивается сразу после регистрации договора (есть синий штамп на ДДУ или электронная версия подтверждающая госрегистрацию). Момент оплаты можно уточнить в банке взяв платежное поручение по аккредитиву. Также эта информация есть в мобильном банке.
Практический выход из ситуации описанной Вами заключается в переоформлении прав на того, для кого эта квартира будет отвечать признакам единственного жилья. В Вашей ситуации это супруга. Переоформить на неё можно брачным договором или соглашением о разделе. Моментом возникновения прав супруги будет дата возникновения прав у супруга (дата возникновения права совместной собственности). Другой вариант - делать отчуждаемую квартиру единственным жильем для супруга, т.е. в любой форме произвести отчуждение имеющейся жилой недвижимости / долей в такой в недвижимости. Но еще раз, все эти манипуляции применительно к Вашей ситуации не требуются... информация выше больше для тех, кто столкнётся с чем-то подобным, но без возможности оптимизировать НДФЛ по сроку владения.
6
0
1 265/50 000
0/50 000
Налоговая в таких случаях не насчитывает налог сразу. Они присылают уведомление, в котором просят либо подать декларацию, либо пояснить, почему Вы ее не подаете.
Вот когда Вы его получите, тогда можно будет либо письменно на бумаге, либо в своем кабинете налогоплательщика написать им ответ и прикрепить файл с платежным документом по ДДУ, из которого будет видно, что оплата ДДУ более 5 лет до продажи, а значит ни налогов, ни декларации Вы им не должны.
Подробнее можно проконсультироваться у любого специалиста форума - надо кликнуть на ФИО и выйти на его страницу - там под отзывами его прямые контакты.
7
0
620/50 000
0/50 000
ID: 102020961
Автор
1 мая 2023, 21:34
Благодарю, вопрос исчерпан
0
0
26/50 000
0/50 000
Уведомительный порядок такого взаимодействия не предусмотрен. Пришлют уведомление - дадите пояснения.
9
0
101/50 000
0/50 000
ID: 102020961
Автор
1 мая 2023, 21:13
Нельзя ли на этапе сделки каким то образом уведомить налоговый орган ? приложить документы о покупке по дду к текущей сделке при передаче данных в росреестр или иным способом уведомить налоговую , до того как она счета выставит, ведь получается что декларации нам подавать не надо
0
0
281/50 000
0/50 000
ID: 102020961
Автор
1 мая 2023, 20:46
Спасибо за оперативный ответ, а подскажите пожалуйста с какой даты начинается исчисление срока владения имуществом. У нас была покупка по ДДУ и если считать с даты внесения денег , то прошло 5,5 лет , а если по выписке с кадастровым номером квартиры ЕГРН то 4,10 месяцев. Если считать со справки о введении дома в эксплуатацию и полном расчете с уточнением квадратных метров и доплаты за них то прошло ровно 5 лет. ДДУ 2017 года , ввод в экспулатацию и полная оплата 2018 год. Вроде были поправки по дате начала исчисления, действуют ли они в этом случае?
0
0
556/50 000
0/50 000
Здравствуйте. Так не получится сделать. Супруга в данной сситуации не является налогоплательщиком, и перераспределить доход таким образом нельзя. Супругу нужно избавиться от доли в добрачной квартире. Или подождать 2 месяца.
7
0
224/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Поздно конечно пишу, новот я не против сдавать не гражданам рф при наличии у них нормальных документов (но предпочту гражданину рф, хотя бы с кем буду подписывать договор), но с ними больше сложностей, регистрация в миграционной службе необходима, по хорошему надо бы договор на двух языках да с заверенным переводом, что бы если что в суде наниматель не сказал что он не понимал что подписывал, думал там другое написано.ну и да опасения что будет жить большее количетсво людей чем те кому сдаешь тоже имеется и порой не безосновательно, но тут я еще скажу что все люди разные и не надо всех под одну гребенку, могут быть и хорошими конечнострахи конечно не безосновательны, но страх это не значит что так и будета вот то что сдать иностранцу и надо знать больше тонкостей и по документам тоже (миграционная карта, или вид на жительство, виза, сроки) - это объективно
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Чтобы получить документы, подтверждающие, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота, и не находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо предпринять следующие шаги:Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): Это основной документ, содержащий сведения о земельном участке. В выписке указан собственник (или собственники) участка, а также наличие обременений, ограничений прав, арестов. Если в графе о собственнике указано частное лицо или юридическое лицо, это говорит о том, что участок не находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, выписка должна содержать информацию об ограничениях в использовании земельного участка. Отсутствие таких ограничений в выписке косвенно подтверждает, что участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота. Заказать выписку можно в Росреестре (лично или через МФЦ) или в электронном виде на сайте Росреестра.Кадастровый план территории (КПТ): Этот документ содержит информацию о границах земельных участков, расположенных на определенной территории. КПТ может содержать информацию о зонах с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны). Если земельный участок находится в такой зоне, это может означать, что его оборот ограничен.Обращение в местную администрацию (муниципалитет): В администрации можно получить информацию о том, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также о наличии утвержденных градостроительных планов, которые могут повлиять на использование участка.Обращение в Росреестр: В Росреестре можно запросить информацию о том, не относится ли земельный участок к землям, ограниченным в обороте или изъятым из оборота в соответствии с федеральным законодательством.Анализ совокупности этих документов позволит получить наиболее полную картину о статусе земельного участка.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости